【文/观察者网 王慧、张菁娟、范维】继7月24日政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”之后，针对房地产市场的政策“工具箱”再度被打开，而且正在越开越大。
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近期，从中央到地方相继推出了利好房地产的政策。“认房不认贷”、下调存量房贷利率等需求端政策引发社会广泛讨论。
当下的这些政策和表态能否改善、或者能够在多大程度上改善房地产持续低沉的市场情绪？打破房地产市场困局的关键是什么？怎样才能真正给房地产纾困？
围绕相关话题，观察者网特邀中银证券首席经济学家徐高分享观点。
观察者网：最近利好房地产的消息接连不断，先是7月24日政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”，之后住建部明确房地产政策优化方向，接着北上广深等一线城市纷纷表态，表示将抓紧落实会议要求，促进房地产市场平稳健康发展。这一系列的表态，在您看来是在释放一种怎样的信号？
徐高：政治局会议就房地产的相关表态，能看出来是要纠偏之前的政策，呵护房地产市场的发展。
从2021年开始，国内房地产市场就一直处于极端弱势的状态，甚至陷入了恶性循环：地产开发商融资紧缩，信用风险上升，导致银行对地产开发商惜贷，老百姓则担心房子烂尾而“惜购”，不太敢买房子；而惜贷和“惜购”反过来又使得房地产开发商融资更紧，信用风险进一步上升。这种自我强化的恶性循环已经形成，仅凭地产行业自身的力量很难打破。
2022年11月，国家就出台了修复地产融资的“三支箭”政策，还提出了“保交楼”的政策。但是现在回过头来看，这些政策的力度还不够。
过去两年，房地产市场的情况和之前十几年完全不一样，目前正处于恶性循环当中，状态比较危急。在这种情况下，我认为房地产市场是需要“救”的，需要对之前的一些政策适时进行调整，从而使房地产市场从当前危机状态回归正常。
2023年7月13日，江苏省淮安市，大运河畔房地产建筑楼群。图源：视觉中国
观察者网：正如您所说，虽然现在的房地产融资政策已经放松了，但整个房地产市场还处于全面下行的态势。您觉得打破房地产市场恶性循环的关键是什么？我们的政策要达到一种怎样的力度才能真正给房地产纾困？
徐高：目前房地产的情况比较复杂。当下推出的政策主要集中在需求侧，放松了之前对购房施加的约束，比如说“认房不认贷”等。这些需求侧的放松政策应该能够促进房地产销售的复苏，有助于整个行业的稳定，但我认为，目前的房地产市场政策应当需求侧和供给侧并重，而且供给侧更加重要。
就像我刚刚说的，目前房地产市场的主要矛盾在于房地产开发商的信用风险太高，背后的原因是融资约束政策太过严厉。由于地产开发商的融资紧缩，从2022年开始，房地产开发企业土地购置面积和房屋新开工面积都在大幅度负增长，表明房地产供给的瓶颈在明显收紧。
在这种情况下，如果供给侧不恢复正常，还是这么紧，而需求侧通过刺激政策使得销售回升，房价恐怕很快就会重新上涨，令房地产政策再次陷入两难之中。因此，目前更重要的是恢复房地产市场的供给。
而要恢复供给，我认为第一步是要放松“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度等融资约束性政策。这些政策在推出时虽然有其道理，但在过去两年里，行业状况已经发生了根本性变化，政策因而有必要调整。不过，即使放松融资约束政策，恐怕银行也不太敢放贷，尤其是放贷给民营开发商，因为他们现在确实身处困境。
因此，第二步，我认为有必要成立国有房地产纾困基金。我在2022年7月就已提出了这个政策建议。目前的情况下，建立这个房地产纾困基金的必要性更高了。可以由这个基金来入股民营房企，持有这些房企的少数股份。只要国有基金入股了，地产开发商的信用风险就会明显下降。看到有国有资金入股了，银行就敢给开发商放款了，老百姓也会敢买房子了。这样，可以恢复市场对这些房地产开发商的信心，使开发商能够正常从银行、从市场获得融资，让经营回归正常。当行业回归正常后，稳定市场的目的达到之后，纾困基金可以将之前买入的股份卖出。
第三步，要把“房地产业新发展模式”讲清楚，从而给行业一个清晰的预期。过去两年来，整个房地产行业处在爆发系统性危机的边缘。而这主要是针对地产的紧缩政策导致的。在这种情况下，就算短期内地产开发商的融资能够恢复，他们的信心恐怕也很难修复。而要恢复大家的信心，很重要的一点是把“房地产业新发展模式”讲清楚。否则开发商会担心，现在的宽松政策可能只是在经济下行压力大、房地产行业出现危机背景下的临时措施，过几年可能还会再有严重冲击行业的政策出来。这种疑虑不消除，地产供给就很难恢复。
2023年6月21日，太原，一售楼部销售人员为民众推介商品房户型。图源：视觉中国
观察者网：“房地产业新发展模式”确实非常重要，它关乎开发商、购房者等各方的预期，在您看来，应该如何推动构建“房地产业发展新模式”？
徐高：在2022年12月，我就曾写过《构建地产新发展模式的三个原则》的文章，提出了构建地产新发展模式有必要遵循的三个原则：
第一，地产行业新发展模式要以增强居民的获得感为目标，而不能只盯着房价做文章。房价是地产供需矛盾的结果，而非原因。过去几年的限购政策看上去让房价涨得更慢了，却很大程度上把显性的房价转变成了隐性的购房门槛，其实并未明显增加老百姓在住房上的获得感。未来的地产调控要以满足人民群众对美好生活的向往，增强居民在居住上的获得感为目标，而少在房价上做表面文章。
第二，要更注重供给侧改革，通过增加土地供给来增加房产供给，从而缓解市场上的供需矛盾，进而平抑房价。人民群众对美好生活的向往，应该通过增加供给来助其实现，而不应通过给向往设限来压制。只有在供给侧增加土地和地产的供给，方能根本性抑制房价过快上涨的倾向，并提升居民的获得感。
第三，新发展模式要发挥价格指挥棒的作用。房价高的地方就多供地，价格涨得快的时候就加快供地。这样，才能让地产市场在土地和房产配置中发挥决定性作用，从而保证土地供给与人员流动方向匹配，供给与需求匹配，更有效地利用土地。
在这三个原则之外，我们还需要认识到，房地产业是中国国民经济的支柱产业。地产支柱产业的地位，来自于人民群众对居住环境不断提升之需求，是任何人都否定不了的。对于支柱行业，不能过于严厉地打击，而应该呵护，拿出对支柱行业应有的支持态度。
2023年6月3日，哈尔滨，落日余晖中的在建房地产项目。图源：视觉中国
观察者网：我们房地产的调控的一个重要思路是“一城一策、因城施策”，各个城市的发力点可能是不一样的。这样做的好处有哪些？对于不同类型的城市，在落实“一城一策”的过程中您有什么政策建议？
徐高：“一城一策”是非常有必要的，因为房地产市场的分割性比较严重，不同城市的状况不一样。在房价下降比较多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房价上涨压力比较大的城市，政策出台时还是要更关注房价。
“一城一策”是一个方向，但除此之外，我认为更重要的是全国要统筹土地供给，让土地供给与人员流动的方向匹配起来。
现在很多研究发现，我国土地供给与人员流动方向有错配。对人口吸引力比较大的东部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供给相对较少。而那些对人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地区，土地供给反而较多。这既不利于东部沿海地区控制房价，也不利于土地利用效率的提升。
因此，我认为要增加对东部地区，还有一些大城市、特大城市的土地供给，通过土地的供给带动房屋的供给，从而平抑房价。这种房价下降才能真正提升老百姓在房地产市场上的获得感。
另外，一定要把土地的供给与房价挂钩，形成土地供给的价格弹性。过去，我们的土地供给缺乏弹性，没有办法通过土地供给来及时有效地平抑过高的房价。有必要形成机制，在房价高的地方多供地，房价涨得快的时候加速供地，从而从供给面来稳定房价。这样稳定下来的房价才是对老百姓有意义的房价。
2023年8月3日，沈阳，市民在一房产中介贴出的学区房、二手房信息旁经过。图源：视觉中国
观察者网：当下大家讨论比较多的“认房不用认贷”这个政策，很多人认为这是张“王炸”牌，尤其是对一线城市来说。您怎么看这个政策？您认为这一政策短期内落地的可能性大吗？
徐高：“认房不认贷”政策的落地没有什么悬念，近期的政策信号已经很明确了。“认房又认贷”政策是在房地产行业需求旺盛、房价上涨压力比较大的时候出台的。而在2021年“三条红线”政策出来之后，房地产行业形势已经发生了根本性变化。在新的形势下，对过去的政策进行调整是很正常的。
不过，要说“认房不认贷”政策是“王炸”牌，我觉得有些言过其实。它的确有助于房地产市场的复苏，但恐怕并不是房地产行业恢复常态的充分条件。换言之，并不是说这个政策一出，行业里的问题就都解决了。就像我前面分析的，现在行业的主要问题其实是在供给侧，在于修复房地产开发商的融资，恢复房地产的合理供给。
在供给侧没有修复的情况下刺激需求侧，无非就两种结果：第一种是需求侧刺激力度不够，行业起不来；第二种是需求侧刺激力度充分，房地产销售复苏，那么房价就会上涨。无论哪种结果出现，都不是理想的状况。
观察者网：如果未来在供给侧没有更大力度的政策出台，当下的这些政策和表态能否改善或者能够在多大程度上改善房地产持续低沉的市场情绪？
徐高：现在的这些政策对行业复苏是有帮助的，但如果想改变低沉的市场情绪，政策还需加码。这是因为银行惜贷、老百姓“惜购”的情绪还持续存在。要打破行业中的恶性循环，还需要更多的呵护政策，而且这些政策需要更多在供给侧发力。短期内，要让地产开发商恢复融资，并重塑其信心。而在更长期，则需增加土地供给，增强土地供给的价格弹性，从而让地产市场在资源配置中发挥决定性的作用，并减少对行业的行政性干预。
2023年8月1日，江苏淮安，工人在清江浦区一房产建筑工地上忙碌。图源：视觉中国
观察者网：您觉得，我们应该如何正确看待房地产在我们经济中的作用？我注意到您在今年年初的一次采访中预计，今年GDP的增速将在5%以上，稳增长的一个重要抓手来自房地产。现在半年已经过去了，您对此有没有什么补充？
徐高：首先我们要明确，房地产业是中国国民经济的支柱产业。房地产投资占我国总投资接近1/4，而且有很长的上下游联系。它上游联系到建筑建材，下游联系到装修家电。地产体量大的原因也很简单，这是因为在我国老百姓的各项需求中，“住”是一项非常大的需求，老百姓愿意花很多钱在“住”上面。对我们中国人来说，居住条件很大程度上决定了我们的生活水平。人民群众对美好生活的向往里面，很重要的是对住好房子、大房子的向往。
第二，要肯定过去这些年地产行业对提升居民福利和经济发展做出的贡献。当然，行业里肯定不乏个别负面情况，比如一些企业的经营过于激进，可能会产生个体风险。在各个行业中，这种情况都是难免的。但绝不能因为个体风险而否定整个行业，打压整个行业。
至于经济增速，年初，包括我在内很多经济学家对今年经济形势的预判还是比较乐观的，都认为宏观政策会带动内需修复。但到今年二季度，大家发现政策力度低于预期，二季度经济环比增长明显减缓。如果算两年复合年化增长率（今年比2021年的增长），今年二季度增速只有3.3%。在如此低增速的情况下，青年人的失业问题也变得非常突出。
当前国内经济运行的主要矛盾还是房地产市场。如果房地产市场不能回复常态，宏观经济增长就会面临比较大的下行压力。可以看到，今年一季度房地产销售不错，一季度经济增长就还可以；二季度房地产销量掉下去，二季度经济增长就不行了。
目前来看，今年实现全年5%增长目标的可能性还是很大的，毕竟上半年就已经有5.5%的增速了。但是，如果房地产下行的势头不能逆转，那么全年5%的目标也有一定风险。此时，稳定房地产市场尤为重要。只有房地产市场恢复正常，经济才能够恢复正常。
