全国保障性租赁住房筹建如火如荼，预计全国“十四五”目标已完成65%左右。其中，作为“压舱石”和“稳定器”的地方国企，正着力通过寻求与专业化运营商合作助力筹建任务的完成。百瑞纪集团则凭借其卓越的定制化服务能力，成为助力各大国企保租房筹建运营的关键力量。
一、截至2023年年底，全国将筹集保租房564万套，“十四五”目标完成65%
2023年9月，住建部表示，2023年全国筹建保租房204万套(间)的任务已完成72%。根据前两年均超额完成年度任务，2023年的筹建任务也将如期或超额完成。按照如期完成目标计算，截至2023年底，全国将累计筹建保租房564万套(间)，“十四五”目标完成65%，未来两年待筹建保租房任务还有306万套(间)。
图：2021-2023年全国保障性租赁住房筹建完成情况
数据来源：公开资料整理，2023年完成量为预估
二、后期“存量房屋盘活”或成供应主流，国企保租房筹建运营中定制化的服务必不可少
1.“存盘房屋盘活”将成未来两年保租房筹集的主要方式
住建部表示，未来将继续鼓励各地利用闲置商业办公楼等建设保租房。过去几年，全国一二线城市出让了大量涉租赁用地，但随着地方财政压力的增加，租赁用地供应下降趋势不可避免。2023年，北京、上海等地公开出让的涉租赁用地已大幅下降。从市场来看，各地商办楼及商品住宅都存在大量闲置，为此，多地明确保租房筹集“以存量为主，新建为辅”，并出台相关配套政策。相对于新建，这种方式不仅更加经济，而且能够提高资源利用效率、稳定房地产市场发展。因此，盘活存量房屋将是未来保租房筹集的主流方式。
与此同时，中央近两年在金融端也加大了对盘活存量房屋用作租赁住房的支持力度。2023年年初央行专门设立1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，2024年年初“住房租赁金融17条”正式发布，创新设立团体批量购买租赁住房信贷产品，均是支持盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。
2.国企对存量转化类保租房建设运营的定制化服务需求提升
相对一般企业而言，地方国企兼具盈利性和社会功能性，因此其投资活动具有一定特殊性，既要实现资产的保值增值，又要起到调和国民经济的作用。保租房是我国住房保障体系的重要组成部分，具有显著的民生属性。因此，各地方国企均肩负着保租房筹建的重要使命。
通过盘活自有存量资产或社会存量房屋是各地国企筹集保租房的重要方式，相较于新建，非居改保等存量资产盘活用作保租房的审批手续更复杂、空间设计改造能力要求更高。同时，随着保租房市场化运营的深入，新市民、青年人对私人空间、居住环境、社交场景、租住服务、商业配套等方面的需求不断升级，这无疑对建设方和运营方提出了更高的挑战和要求。
好的产品和出色的运营是确保项目成功的两大基石，产品的卓越性源于对用户需求的深入洞察和精准满足，而优质的运营则是将产品推向目标市场，并持续优化用户体验。显然，这些并不是国企的强项，大多数国企没有住房租赁项目建设及管理经验，在客户研究、产品设计、标准化改造、成本管控、精细化管理等方面存在一定短板。因此，寻求与专业的运营商合作成为国企提升保租房运营效率和满足市场需求的重要途径。
国企的合作需求主要包括客户调研、产品定位、装修改造和运营管理，部分项目还有融资背书、共同投资需求。不同资产类型和状态的项目需要不同的服务，而不同阶段的合作形式也有所差异。
以闲置商办楼改造为保租房的项目为例，由于这类项目需要重新改造装修，国企与运营商通常采用租赁分成模式合作。在合作模式下，业主方负责精装修投资，而专业化运营商则提供客户调研、产品规划及设计方案、软装及电器投资、后期项目的运营管理工作。对于国企新建租赁社区，其核心诉求在于产品规划和运营管理，因此双方多采用委托管理模式合作。而与具备一定运营经验的国企品牌合作时，则多采用共同运营模式。
由此可见，国企在合作过程中更倾向于寻找具备定制化服务能力的运营商，以满足其多样化的需求。这种定制化的服务能力意味着运营商能够根据国企的具体需求和项目特点，提供针对性的解决方案，从而实现更好的合作效果。随着各地保租房筹建工作的加速推进，国企对于定制化服务的需求也在不断增长。
三、百瑞纪集团凭借其专业且灵活的定制化服务，成为国企筹建保租房的首选伙伴
百瑞纪集团深耕行业8年，布局全国近40个城市，开业规模居全国前十，拥有保租房大社区、人才公寓、员工宿舍等各类新建和改建租赁住房项目的管理经验，目前已形成多元化的产品线，具备全链条的运营管理体系，并创新了多种合作模式，在行业内具有显著的优势和竞争力。
百瑞纪集团的全链条管理能力和多元化合作模式，正是当下国企筹建保租房时所迫切需要的。百瑞纪集团根据国企不同项目的需求，量身定制委托管理、合作投资、合作运营、咨询服务、资产管理、系统定制开发、品牌建设、模块化服务等多种服务方案，使其成为众多国企的理想合作伙伴。正是凭借这种专业和灵活的服务，百瑞纪集团近年来与越来越多的国企建立了稳固的合作关系，成功推出了众多优质项目，为国企的发展注入了新的活力。
以长沙湘江科创园窝趣轻社区为例，该项目是百瑞纪集团窝趣与湘江集团下属全资子公司大科城公司合作运营的保租房试点项目，湘江科创园是湖南湘江新区着力构建“一城五基地”中唯一的科创基地，负着承载科创资源和构建核心竞争力的重任。为了更好地吸引科创人才和科技成果汇聚长沙，湘江科创园配建了保租房。为了更好地服务园区企业和人才，湘江集团选择引入专业化品牌公寓合力打造项目，经过对众多公寓品牌进行深入了解和比较，百瑞纪集团凭借其在项目管理、品牌口碑、数字化管理以及合作模式等方面的显著优势，成为最终合伙伙伴。
双方以租赁分成的模式进行合作，业主方提供精装交付房源，百瑞纪集团负责投入软装和电器物资，之所以由百瑞纪负责软装及电器投资，是因为百瑞纪具备标准化改造能力和稳定的供应链，能够提供更低成本、更高效率的软装及电器解决方案，同时也降低业主方的资金投入。在项目营收方面，双方按照一定比例进行分成。百瑞纪集团的分成比例包含运营成本及管理费用，但不包含租金。这种合作模式有助于降低双方的风险，提高项目的盈利水平，同时也有利于提升保租房项目的整体品质和服务水平。
百瑞纪集团在合作链条中全面参与，涵盖了投资、建设和管理的各个环节。在投资端，百瑞纪集团负责提供软装和电器物资，为项目提供必要的投入和支持;建设端，百瑞纪集团提供产品规划和设计方案以及落地指导，确保项目的高品质;管理端，百瑞纪引入自有品牌、数字化系统及管理团队，全面负责项目的运营管理。
在百瑞纪集团的专业支持下，该项目展现出令人瞩目的表现，在解决职住平衡、青年人租住问题的同时，兼顾运营效率和服务品质，打造超高门店人效比。百瑞纪集团根据园区运营需求，通过标准化、流程化、科技化的运营管理模式，度身定制科学高效的工作流程，并结合自身丰富的管理经验，帮助园区实现商业模式增值运营的变革，提高盈利能力;此外，运营团队通过IT技术实现数字营销化，最大限度覆盖目标人群，导入百瑞纪集团的优势资源，采用特有的“自主销售中台+线下定点推广”的销售模式，完成项目开业3个月即满租+溢价22%的亮眼业绩。
图：长沙湘江科创园窝趣轻社区实景
而窝趣国际社区·济南禹瀚城店则通过委托管理模式合作，资产方是济南市轨道交通集团。该项目定位为住宅类大型保租房社区，共有1689套房源，由于项目所处区域还在建设发展当中，周边交通、商业配套、办公写字楼等配套较匮乏，项目招租和运营难度较大，做好产品规划及运营管理是业主方的两大核心诉求，而这正是专业运营商所擅长的。
百瑞纪集团在众多知名运营商的竞争中脱颖而出，获得该项目的运营管理服务合同。在建设端，百瑞纪集团为项目提供产品规划及软装配置方案，根据物业条件优化户型配置，增加了25%的一房一厅或单间户型，提高了坪效同时拓展了目标客群;在管理端，百瑞纪集团对接了政府保租房的价格核定、资格审查、公积金划扣接入，负责租客服务和日常经营管理。
针对项目运营难点，运营团队在项目开业之前就开始锁定客源，拓展企业客户，正式开业前2个月就已经获得占房量近30%的意向协议，目前开业不到两个月，出租情况非常乐观，预计提前4个月就可以完成首年目标，运营效率直线提升。
图：窝趣国际社区·济南禹瀚城店实景
此外，百瑞纪集团还参与城中村规模化统租保障房和人才公寓运营。2023年，深圳启动城中村保障性住房规模化品质化改造提升行动，某地方国企联合百瑞纪集团参与城中村规模化品质化改造项目，双方采取成立合资公司、共同投资共同运营的模式合作，合资公司将作为运营主体，向百瑞纪集团采购专项服务。百瑞纪集团成为深圳市三大城中村改造实施主体之一，也是全国少数实施城中村规模化改造的运营商之一。可见其具备了向各类项目输出专业化定制化服务的能力。
由此，越来越多的国企选择与百瑞纪合作，近期郑州城发安居公司正式宣布与百瑞纪集团开展战略合作，共同运营管理旗下“美寓”人才公寓品牌，房量约17000间。
四、小结
保障性租赁住房是落实“租购并举”的重要抓手，也是盘活房地产存量市场、探索新型发展模式的有效方式。在未来两年，预计存量盘活将成为保租房筹建的主要方式，在此趋势下，中央及地方政府也不断完善相关政策。为保租房筹建的主力军，国有企业承担着巨大的筹建任务和运营管理压力，迫切需要像百瑞纪集团这样的全链条租赁住房品牌运营商提供定制化服务合作。
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