7月以来，从中央到住建部等部委释放的调控信号，再到北京、深圳、上海等一线城市的积极表态，房地产政策底逐渐显现。
8月1日，央行、外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上有关房地产市场的发声，进一步打开了房地产政策优化的空间。值得注意的是，这是潘功胜在接任央行行长之后，首次举行的“半年工作会议”，会议上对于房地产这唯一被提及的产业经济的工作部署，显示出了央行对于房地产市场复苏的重视程度，信号意义重大。
(相关资料图)
据悉在本次会议上，央行部署了下半年六大重点工作，其中提及了支持房地产市场平稳健康发展，再提了“调整存量房贷款利率”。
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央行锚定的下半年方向
会议指出，下半年，一是继续精准有力实施稳健的货币政策，持续改善和稳定市场预期，为实体经济稳定增长营造良好的货币金融环境；二是加强和改善外汇政策供给，维护外汇市场稳健运行；三是支持房地产市场平稳健康发展；四是切实防范化解重点领域金融风险；五是深化金融国际合作和金融业高水平开放；六是持续提升金融服务和管理水平。
在关于房地产的工作部署方面，会议要求，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
对此，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶指出，央行及国家外汇管理局提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，有利于稳定市场预期，缓解企业流动性压力。
曹晶晶特别指出，在房地产销售未实现企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要。
中指研究院数据显示，今年上半年，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%。
其中信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托锐减，信用债成为融资主力。
2021年下半年开始，房地产行业的融资就进入了下行周期，融资规模也陡然大幅回落。虽然2023年上半年依然延续了下降态势，但值得可喜的是，降幅已大幅收窄。
另外，广东住房政策研究中心李宇嘉认为，其中的“保持房地产融资平稳有序”是较新的提法。
近年来，不仅房地产行业的相关融资大规模走弱，房地产贷款转新增贷款的比重也创下历史新低。
李宇嘉在之前的分析中曾指出，近年来的新增贷款中，房地产贷款占比从此前最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度为6.3%。此外，2022年以来，居民户贷款占新增贷款的比例一直在16%-19%，远低于2015年到2021年30%-40%的比例。
因此，李宇嘉认为，在此背景下，下半年或将要加大涉及房地产的信贷投放。
此外，纵观本次央行对于房地产的金融支持中，租赁住房、保障性住房外和城中村改造也一一在列。
李宇嘉认为，总的来说，下半年房地产金融政策的主旨就是防风险、保民生、促转型，大的背景就是要适应房地产供需关系发生重大变化的新形势，这与政治局会议关于房地产的表态高度一致。
“相关政策调整并非是要用更大的力度将地产拉起来，而是不要发生大幅度的下调，影响保交楼（保民生），短期内冲击内需和消费，甚至产生系统性风险的可能。”李宇嘉指出。
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下调存量房贷利率进入实操阶段？
在央行关于下半年工作会议的主要部署中，其中“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”的提法再次被市场热议。
易居研究院研究总监严跃进认为，此次会议将“支持和鼓励”变为“指导”，这就意味着政策改革或进入到实操层面，也意味着一些银行在实操中可能有困惑，需要央行来定调。
值得注意的是，这是半个月内央行第二次提及“存量房贷利率”，并均透露出了指导商业银行可“依法”“有序”进行调整。
此前7月14日召开的新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜就曾表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
在此次信号释放之后，也有某些城市和部分银行率先对调整存量房贷利率“动手”。
城市方面，首个地方性的“转贷”鼓励性政策由江苏省兴化市打响。兴化市于近期发布了《关于优化调整商业住房贷款转住房公积金贷款政策的通知》。
通知中提出，扩大商转公贷款办理对象。同时，放宽商转公贷款办理条件。职工在购房办理商业住房贷款时有尚未还清的住房公积金贷款但现已结清的，可以办理商转公贷款。
商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的商业性个人住房贷款，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。
银行个贷人士指出，在房贷利率下行的环境下，这一操作实际上将原来较高的房贷利率转为了最新的更低的房贷利率，减轻了购房者存量房贷的还款压力。
商业银行方面，也有银行通过发放优惠券的方式进行试点，降低部分客户的存量房贷利率。比如，兴业银行(601166)广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。但该行在回应媒体时也称：“该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。”
此外，据南方 调查了10多家广东地区主流银行的结果表明，目前部分银行正就存量房利率调整开展调研和需求收集，对房贷利率情况进行摸底调查。
其中，邮储银行广东省分行表示，目前该行暂时还没有相关方案，但上级行已经开展市场调研。
本地法人银行广州银行也称，“正在积极做同业调研和分行客户需求情况收集，待监管部门进一步政策指导后再制定相关的管理办法和实施方案。”
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商业银行是否会跟进执行？
中指研究院曹晶晶认为，预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。
她表示，对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。
但值得我们关注的是，目前绝大部分商业银行在“存量房贷利率下调”上，其实并未有实质性跟进动作，仍按照原有的合同利率来执行房贷利率，并表示暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件。
或许与商业银行的“按兵不动”一样，许多人也都在等待一个答案，存量房贷利率能不能调降？应如何调降？
能不能调降，其实主要涉及是否会恶化到商业银行等金额机构的良好发展，从而影响金融机构对国家经济的维稳作用，以及是否会侵蚀市场化、合法化的运行。
对于银行的影响，中金在其研究报告指出，存量按揭降息对银行负面影响有限。
其在报告中分析表示，综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成一定影响，但提前还贷减少、后续可能的存款利率下调有望对负面影响进行充分对冲；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。
但也有研究机构指出，直接下调存量房贷利率虽能减轻居民还贷压力，但具体调降方式不同，牵涉银行利息收入也不一样，会影响银行调降动力，具有一定挑战性。
中信证券在研报中指出，存量按揭定价调整的幅度、存量按揭规模调整的比例，会显著影响存量房贷利率调整对商业银行影响的测算结果。
中信证券测算，假定存量房贷按揭调整比例为20%，定价调整幅度50BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3BP、1.7%；如果假设存量房贷按揭调整比例70%，定价调整幅度80BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3BP、9.4%。
同时，中泰证券研究所所长戴志锋认为，目前的住房贷款规模体量与当年差距很大，影响范围较广。
其研究报告指出，当前国内住房贷款规模是2008年的13倍，上市银行按揭占比总贷款提升10个点至25%，是银行资产稳固的基本盘。
此外，广发证券(000776)银行分析师倪军等人在研报中表示，购房本身是市场化自主行为，按揭贷款合同是自愿签订的。因为价格波动去追溯历史，推翻历史成交价格，这有违市场化契约精神。
倪军等人进一步指出，如果房价不涨降合同利差，而房价上涨则维持合同利差不动，本质是房价上涨红利由购房人全部获得，而房价下跌损失要银行共担。这是将房地产波动风险更多转嫁到银行和政府身上，可能会助长继续炒房投资的道德风险，按揭利率利差的政策纪律也失去了意义。
由此，许多专业人士给出的统一方向是，预计存量全面下调的可能性较低，具体要等待监管或商业银行细则出台。即使陆续有政策出台，或许也更加复杂和个性化。
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下调存量房贷利率或能抑制“贷款”搬家
关于存量房贷利率下调的推动力，或许还来自于银行内部各类贷款间的“价格战”。
随着市场贷款利率行情的变化，个人消费类和经营类贷款的热度仍在持续。
据融资中介介绍，7月以来，市面上的主流十家银行信用贷款利率在3.65%-5.22%不等，许多银行凭工资流水等信用凭证就可以快速放款。比如，最低如工行融e借可600元起借，最高如招商银行(600036)闪电贷可到100万。
7月28日，央行发布今年二季度金融机构贷款投向统计报告。统计数据显示，上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元。其中，个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。
这表明，二季度住户消费贷款增速回升，经营性贷款保持较快增速。
光大银行宏观市场研究员周茂华分析表示，消费贷市场“价格战”过度，导致产品风险与收益不匹配，不利于银行业务风险管理，银行需要高度重视业务风险防控与业务可持续问题。
同时，过低消费贷利率，导致市场出现跨市场套利，容易引发部分消费过度负债加杠杆，并可能催生局部资产泡沫风险等。
当前，在贷款利差的“诱惑”下，加之银行也无法对大量的个贷进行用途跟踪，经营贷和消费贷被用来置换房贷的情况难以杜绝。
业内人士指出，随着下一步存量房贷利率下调的落地，房贷与其他个贷的利差减少，类似经营贷、消费贷的贷款搬家的情况会减少，总量和增速也会放缓。
