冉学东

7月26日,兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券,这个消息一出舆论反应激烈,许多媒体解读为降低存量房贷利率的第一枪,这显然是不准确的。


(资料图片仅供参考)

这其实是该分行为了挽留存量房贷客户,缓解存量房贷客户提前还贷压力,提出的一个创新做法,同时目前该行业尚未明确优惠券发放时间和优惠细则,支行还在等统一文件。

但笔者认为,该行的做法值得提倡和鼓励,商业银行是经营风险的行业,主业是通过创造货币把资源配置到更加有效率的领域,从而促进经济增长并为客户提供服务。

居民提前归还房贷,事实上是一次主动降杠杆行为,而反映在资产负债表上,就是资产负债表的两端收紧,显然不利于经济的发展和银行的现有利益,并且提前还贷过于集中,归还量过大,对于开展按揭这个金融产品的银行而言,不仅仅损失了稳定而优质的资产,还有其他利息损失,还可能失去大量的优质客户,目前许多商业银行正在转型全流程财富管理业务,客户大量提前还贷不是合意的行为,所以商业银行采取措施进行补救是好事。

但是客户提前还款又是一种理性的资产配置行为,究其原因,主要是存量房贷利率和新增房贷利率之间差距过大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,重点15城当前新增首套房贷利率均降至5%以下水平,最低降至3.7%,而存量首套房贷利率基本都在5%以上,其中南京、无锡甚至高达6%以上,杭州、南京、无锡、武汉等城市LPR加点超过100BP,新旧利率差最高达到2.3%。

央行近期率先发声:“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

有专家建议,通过市场利率定价自律机制,商定银行存量房贷利率调整的总体原则;建议各家银行总行出台具体方案,明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。

但其实由各家银行的总行制定出台具体方案,还是存在困难的,比如存量房贷利率到底降多少,哪些合同的利率可以降,哪些合同不能降,其中的标准又是什么。如果各商业银行执行利率高低差别太大,可能就会形成无序竞争的局面。

同时,笔者也认为,在降低存量房贷利率问题上,监管也可以出台统一政策,同时不违背市场化和法制化的原则。目前存量房贷利率过高的原因,其实主要是因为政府为了调控房价。

长期以来尽管房价上涨过快,许多人都提出了其中蕴含的风险,但是长期以来,事实上房贷利率是优惠的,是在基准利率基础上打折产生的。直到2017年之后,政府为了调控房价过快上涨,采取一揽子政策措施,房贷利率开始高于基准利率,2020年开始房贷定价基准转为贷款市场报价利率,即LPR。

根据招联首席研究员董希淼的梳理,2017年至2018年,新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折,大幅上行至5.5%左右;2019年至2021年,房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。2021年下半年开始,部分地区房贷利率甚至跃升至6.0%以上,最高超过6.5%。

但是现在房地产市场供求形势已经出现了根本性改变,从此前的供不应求到目前的供过于求,许多地方的房地产量价齐跌,由于房地产在居民资产中占有比例比较大,而在宏观经济中,房地产的产业链非常长,房地产的市场形势对于宏观经济运行和居民收入产生重大影响,目前房地产政策也开始从此前的严格调控到目前的放松管制迈进。

那么为了支持房地产业健康发展,释放居民消费潜力,促进宏观经济健康运行,监管也可以统一出台政策,下调存量房贷利率,是房地产调控的应有之义,这也不违背市场化、法治化的原则。

同时,应提倡各商业银行的创新探索,鼓励他们为客户着想,本着银行的长远发展和社会影响,在存量房贷利率方面率先走出第一步,无疑在品牌和声誉方面实现多赢。

责任编辑:孟俊莲 主编:张志伟

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